토지거래허가구역 해제 후 강남 집값 5년 만에 규제 풀리자 폭등?

 

서울시가 지난달 잠실·삼성·대치·청담동(일명 ‘잠삼대청’) 지역의 토지거래허가구역(토허구역) 규제를 해제하면서 강남권 부동산 시장이 요동치고 있습니다. 거래량이 한 달 만에 72% 증가하고, 집값이 평균 3.7% 상승하면서 강남권 아파트값 상승세가 서울 전역으로 확산되고 있습니다.

📈 강남3구 아파트 가격 급등, 갭투자 수요 증가
📈 서울 전역 집값 상승으로 확산, 강북·경기도까지 영향 미쳐
📈 서울시, 집값 급등 시 다시 규제 도입 가능성 시사

💡 토지거래허가구역 해제가 강남 집값에 미친 영향과 앞으로의 전망을 자세히 분석해 보겠습니다.

🔹 1. 토지거래허가구역 해제 뜻 – 무엇을 의미할까?

✅ 토지거래허가구역(토허구역)이란?
부동산 시장에서 투기 방지 및 가격 안정을 위해 정부가 지정하는 특별 규제 지역입니다.

✔ 지정 지역에서 일정 규모 이상의 부동산을 매매할 경우, 구청의 허가 필요
✔ 실거주 목적이 아니라면 사실상 거래 불가능
✔ 투기 수요 억제 및 집값 상승 제한 효과

🚨 즉, 거래를 제한하여 단기간에 부동산 가격이 급등하는 것을 막기 위한 정책입니다.

 

✅ 토지거래허가구역 해제란?
이번 조치로 인해 잠실·삼성·대치·청담동의 부동산 거래가 구청 허가 없이 자유롭게 가능해졌습니다.

➡️ 그 결과, 강남권 아파트 거래량이 폭증하고, 집값이 빠르게 오르는 현상이 나타났습니다.

🔹 2. 토지거래허가구역 해제 지역과 그 영향

📍 해제 지역

• 강남구: 삼성동·대치동·청담동
• 송파구: 잠실동

📍 해제 후 변화 (2025년 2월 13일~3월 14일 기준)
✔ 잠삼대청 아파트 평균 가격: 27.2억 → 28.2억(3.7% 상승)
✔ 전용 84㎡ 아파트 평균 가격: 26.3억 → 27억(2.7% 상승)
✔ 잠실 주요 단지(잠실엘스·리센츠·트리지움) 가격: 2.1~2.9% 상승
✔ 거래량: 107건 → 184건(72% 증가)

 

📌 반면, 규제가 유지된 지역은?

• 잠실 주공5단지(76㎡): 1월까지 하락하다가 2월 0.7% 상승
• 대치 은마아파트(76㎡): 1~2월 가격이 1.3% 상승

➡️ 규제 해제 지역의 상승폭이 더 컸으며, 거래량도 훨씬 활발했습니다.

 

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🔹 3. 강남 집값 상승세, 서울 전역으로 확산

💰 서울 아파트 가격 변화 (최근 4주 기준)
✔ 서울 전체: 0.2% 상승 (4주 연속 상승)
✔ 강남 4구(강남·서초·송파·강동): 0.58% 상승
✔ 강북 외곽(노원·도봉·강북): 상승 전환

🚀 강남 집값 상승 → 서울 전체로 확산되는 흐름

• 서울 아파트 매매 가격 지수 4주 연속 상승
• 2월15일 기준 서울 아파트 거래량 5138건 돌파
• 송파구(428건), 강남구(419건), 강동구(344건) 거래 활발

➡️ 서울 전역, 나아가 수도권까지 가격 상승 흐름이 퍼지고 있습니다.

🔹 4. 앞으로 강남 집값 전망 – 상승세 계속될까?

✅ 1) 집값 상승 요인

✔ 토허제 해제로 거래 활발 → 가격 상승 지속
✔ 강남권은 희소성이 높아 투자 수요 꾸준
✔ 전세를 끼고 매입하는 '갭투자' 증가
✔ 올해 하반기 금리 인하 기대감으로 추가 상승 가능성

💡 즉, 단기적으로는 강남 집값이 더 오를 가능성이 큽니다.

❌ 2) 하락 가능성은?

✔ 서울시의 재규제 가능성 – 한 달 만에 재지정 검토 발표
✔ 추가 대출 규제 및 금리 변동성
✔ 최근 급등에 따른 피로감으로 단기 조정 가능성

🚨 서울시, "집값 과도하게 오르면 토지거래허가구역 재지정" 발표

• 6월까지 유지될 예정이었던 토허제를 조기 해제했으나,
• 한 달 만에 집값 급등세로 인해 다시 규제 가능성 언급

➡️ 시장이 과열될 경우 다시 규제가 도입될 가능성이 높아졌습니다.

🔹 5. 결론 – 지금이 투자 적기일까?

✔ 단기적으로는 상승세가 지속될 가능성이 크지만, 재규제 변수 고려 필요
✔ 거래량 증가로 인해 가격 상승세가 서울 및 수도권 전역으로 확산 중
✔ 하지만 서울시가 재지정 가능성을 내비친 만큼, 신중한 접근 필요

📢 현재 투자자들의 관심이 집중되고 있지만, 재규제 가능성을 염두에 두고 투자 전략을 세우는 것이 중요합니다.