토허제 재지정 후폭풍… 강남·용산 아파트 값 하루새 3억 하락

강남·용산 아파트 시장이 급변하고 있습니다. 정부가 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구 전체를 토지거래허가구역(토허제)으로 재지정하자 불과 하루 만에 아파트 호가가 최대 3억 원 하락하는 등 시장이 요동치고 있습니다. 집주인들은 급하게 가격을 낮춰 매물을 내놓고 있지만, 매수자들은 관망세를 유지하며 시장 분위기는 급속도로 얼어붙고 있습니다.

◆ "24일 전 깎아서 팔면 다행"… 집주인들 ‘패닉’

지난 19일 정부가 오는 24일부터 강남·용산 전체를 6개월간 토지거래허가구역으로 지정한다고 발표하자, 시장에서는 즉각적인 반응이 나타났습니다. 토허제 적용 전까지 빠르게 집을 팔려는 매도인들이 대폭 호가를 낮추면서 급매물이 쏟아지고 있습니다.

• 송파구 잠실동 A 공인중개사는
  "집주인이 25평(전용 84㎡) 매물을 24억 5000만 원으로 고집하다가, 토허제 재지정 발표 후 매수자가 계약을 포기하려 하자 어젯밤에 5000만 원을 깎아서 극적으로 계약이 성사되었습니다."
  → 하루아침에 ‘매도자 우위 시장’에서 ‘매수자 우위 시장’으로 급변하였습니다.
• 잠실동 B 공인중개사는
  "전세를 안고 ‘갈아타기’를 하려던 집주인들은 발등에 불이 떨어진 상황입니다. 25평 집주인이 전세를 안고 33평을 27억 원에 선매수했지만, 기존 집이 팔리지 않아 난리가 났습니다."
  → 매수 대기자들이 관망세로 돌아서면서 집을 팔지 못한 채 기존 계약이 묶이는 사례가 속출하고 있습니다.

 

토지거래허가구역 해제 후 강남 집값 5년 만에 규제 풀리자 폭등?

 

◆ "지금 사면 상투?"… 매수자들 관망세로 급전환

토허제 재지정으로 인해 매수자들의 태도도 완전히 바뀌었습니다.

• 실거주 목적이 아닌 이상 2년간 실거주 의무가 있어 ‘갭투자’가 불가능해졌습니다.
• 이에 따라 “조금만 기다리면 더 떨어질 것”이라는 기대감이 확산되면서 매수자들이 적극적으로 나서지 않고 있습니다.

→ 실제 매수 대기자들의 반응

• "전세를 끼고 투자하려 했는데 실거주 의무 때문에 고민 중입니다. 지금 사면 상투 잡는 것 아니냐는 생각이 듭니다."
• "하락세가 계속될 것 같아 좀 더 기다려 볼 계획입니다. 급매물이 나오면 그때 고려하겠습니다."

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◆ 전문가 전망… "추가 하락 가능성 높다"

전문가들은 토허제 재지정이 시장 위축으로 이어질 가능성이 크다고 분석하고 있습니다.

• 김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원은
  "토지거래허가구역이 해제된 지 한 달 만에 다시 재지정된 것은 정책 신뢰도를 크게 훼손하는 조치입니다. 이는 시장의 불확실성을 키우고, 매수 심리를 더욱 위축시킬 가능성이 높습니다."
  → 7월 예정된 DSR 3단계 규제 강화, 금리 인하 여부, 정치적 변수까지 맞물리면서 시장 혼란이 더욱 가중될 가능성이 큽니다.
• 한 부동산 시장 관계자는
  "6개월 후 다시 해제될 것이라는 기대감이 있어, 매수자들도 적극적으로 나서지 않고 있습니다. 거래절벽이 장기화될 가능성이 큽니다."

→ 전문가들은 집값 추가 하락 가능성을 염두에 두고, 시장을 신중히 관망할 필요가 있다고 조언하고 있습니다.

◆ 토허제 재지정, 향후 시장 전망은?

현재 시장 상황을 고려할 때 토허제 재지정이 단기적으로는 거래 위축과 가격 하락을 불러올 가능성이 큽니다.

• 매도자는 24일 이전까지 가격을 더 낮춰서라도 거래를 성사시키려 할 가능성이 높고, 매수자는 추가 하락을 기대하며 시장을 지켜볼 가능성이 큽니다.
• 6개월 후 토허제가 다시 해제될 경우 시장이 반등할 가능성도 존재하지만, 이 기간 동안 거래 절벽과 가격 하락이 심화될 가능성도 있습니다.

결국 정부의 추가 규제 여부와 금리 정책 변화가 향후 부동산 시장의 방향성을 결정하는 핵심 변수로 작용할 전망입니다.

▶ 이번 토허제 재지정, 과연 시장 안정화 효과를 가져올까요?
▶ 6개월 후 부동산 시장 반등 가능성은?
👉 앞으로도 지속적인 시장 동향 분석이 필요합니다.